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LES CONDOS ET COPROPRIÉTÉS PAR ACTIONS.

Par: Stéphanie Simpson, Ultra-Marathonienne et Courtier Hypothécaire.

 

AU LIEU D’ACHETER DE LA BRIQUE… ACHETER DES ACTIONS !

Tout savoir sur les condos et copropriétés par actions.

L’acquisition d’une propriété s’avère être une aventure très excitante, en plus d’être l’un des achats les plus importants de notre vie. Ce type d’achat tel qu’on le connaît se résume à 7 étapes :

  1. Faire une pré-qualification avec son courtier hypothécaire, afin d’établir sa capacité d’emprunt ;

  2. Établir les critères de recherches de propriétés avec son courtier immobilier en fonction du budget établi ;

  3. Faire des visites, afin de trouver la propriété de nos rêves ;

  4. Faire une offre d’achat et qu’elle soit acceptée par les vendeurs ;

  5. Obtenir un financement hypothécaire sans condition auprès de
l’institution financière choisie, ainsi que mandater un inspecteur en bâtiment pour éviter les mauvaises surprises ;

  6. Signer chez le notaire l’acte de prêt, ainsi que l’acte de vente ;

  7. Devenir propriétaire ;

Saviez-vous qu’il existe une alternative à ce genre de transaction ? On peut remarquer que depuis quelques années, la mode est à l’achat de condo. Notamment, chaque année, la construction de plusieurs projets de ce type voit le jour dans la grande région métropolitaine de Montréal. Croyez-le ou non, la demande est là, plusieurs personnes préfèrent habiter dans un condo ! C’est souvent plus abordable qu’une maison unifamiliale et c’est moins d’entretien. Pas de gazon à couper, pas de feuilles à ramasser et pas de déneigement à se préoccuper. Dans ce genre d’acquisition, le propriétaire est responsable de ses comptes de taxes scolaires et municipales, de son hypothèque, ainsi que de sa part de frais de condo imputé selon la superficie de ce dernier. Ici, on parle de copropriétés divises.

Dans le cas d’une copropriété en indivision, les copropriétaires se trouvent propriétaires de l’entièreté de l’immeuble à concurrence de leur quote-part. Ainsi, il existe un seul compte de taxes scolaires et municipales pour l’immeuble et non un pour chaque étage ou pour chaque unité comme dans la copropriété divise. Cependant, tous les propriétaires peuvent avoir une hypothèque conventionnelle reliée à leur unité, mais elles doivent absolument être financées par la même succursale d’une même institution financière. Prendre note que ce ne sont pas tous les prêteurs qui financent ce genre de transaction alors il est préférable de vous informer auprès de votre courtier hypothécaire ou immobilier, afin de bien comprendre la copropriété indivise.

“Dans le cas d’une copropriété en indivision, les copropriétaires se trouvent propriétaires de l’entièreté de l’immeuble à concurrence de leur quote-part.” 

Hormis, ces types de copropriétés, il existe également de propriétés dites « par actions ». Ici, une incorporation devient propriétaire de l’immeuble dans son intégralité et des actions sont émises selon la superficie des unités en question. En d’autres mots, un condo de 950 pieds carrés correspond à 950 actions. Bien que les actions ne représentent pas un bien tangible comme la brique, les acquéreurs d’actions obtiennent un droit exclusif d’usage de leur condo, mais ils ne sont pas réellement propriétaires des lieux au sens strict du terme. Tout comme dans le cas de la propriété divise, les « propriétaires » auront des frais de copropriétés, ainsi que des frais liés aux taxes, et ce, en fonction du nombre d’actions détenues. Toutefois, seule la compagnie qui détient l’immeuble sera facturée par la municipalité et la commission scolaire pour les taxes reliées à l’ensemble de la propriété. À son tour, la compagnie factura les actionnaires en fonction de leur quote-part. De plus, aucune convention de copropriété ne sera publiée au registre foncier, ce qui évitera les frais de juriste. Comme le condo en indivision « par actions » n’a pas de syndicat de copropriétés, seulement les administrateurs de la compagnie sont appelés à la bonne gestion de l’immeuble. Adieu les conseils annuels de copropriétaires ! En cas de vente des actions, le vendeur ne pourra pas être poursuivi pour des vices cachés, puisqu’il n’aura jamais été propriétaire du condo.

“Adieu les conseils annuels de copropriétaires ! En cas de vente des actions, le vendeur ne pourra pas être poursuivi pour des vices cachés, puisqu’il n’aura jamais été propriétaire du condo.”

Bien que ce genre de copropriété puisse s’avérer intéressante sur plusieurs points, l’inventaire d’immeubles avec une structure légale de copropriété par actions est limité sur le marché québécois. On retrouve ce genre de copropriété notamment au centre-ville de Montréal, ainsi qu’à l’ouest de la ville. De plus, il est impossible de financer ce genre de transaction dans un dossier conventionnel ou assuré, puisqu’il ne s’agit pas d’une transaction immobilière habituelle où le créancier peut enregistrer un lien sur la propriété. Aux dernières nouvelles, la HSBC offrirait un programme pour ce genre d’achat. Avant d’entreprendre des démarches d’achat d’indivision « par actions », je vous suggère d’en parler à un spécialiste dans le domaine afin de bien démystifier les avantages et les désavantages qui s’y rattachent.

La prochaine fois qu’on vous parlera d’acheter un condo, sans en être le propriétaire, et ce avec un certificat d’actions, vous saurez que c’est possible !

EXEMPLE DE PROPRIÉTÉ PAR ACTIONS
3460, Rue Simpson, apt. PH-2, Ville-Marie (Montréal)