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QUOI FAIRE DE VOTRE PROPRIÉTÉ LORS D’UNE SÉPARATION?

Par: Stéphanie Simpson

De nos jours, la séparation est devenue monnaie courante. Bien qu’il s’agisse d’un processus qui engendre son lot d’émotions, cela peut devenir encore plus compliqué lorsqu’il y a une propriété à prendre en ligne de compte, le bien-être des enfants à assurer, des biens à partager et des projets de vie qui viennent de prendre le bord…

Lorsqu’on est confronté à une rupture, il est important de prendre du temps pour soi et de prendre un recul face à la situation et à ses émotions. Une fois la poussière retombée, le temps viendra de faire le bilan et de trouver une entente harmonieuse avec son ex. Malheureusement, cela peut parfois s’avérer être une mission impossible. Un médiateur ou un avocat devront alors intervenir dans le processus de séparation pour arriver à une entente commune.

Lors d’un divorce ou d’une séparation, vous devrez choisir un des trois scénarios suivants:

  1. Un des conjoints rachète les parts de l’autre et devient propriétaire à part entière de l’immeuble.
  2. Vendre la maison et diviser le profit (ou les pertes) entre vous deux.
  3. L’un des conjoints cède ses parts gratuitement à l’autre, qui lui assume la balance de l’hypothèque.

Rachat des parts du conjoint:

Vous êtes propriétaire avec votre ex ? Saviez-vous qu’il est possible de racheter ses parts et de devenir propriétaire à 100 % ?

Prenons le cas de Martine et de Martin. Ils possèdent une belle maison unifamiliale évaluée à 400 000 $ en banlieue de Montréal. La balance de leur hypothèque s’élève à 356 000 $. Ils ont pris possession de leur propriété en 2016 et ils ont alors eu recours à l’assurance hypothécaire puisque leur mise de fonds était inférieure à 20 %. Les deux parties sont d’accord à ce que Martine garde la maison pour le bien de leurs 3 enfants. Martin se louera un logement pour la prochaine année, le temps de trouver une demeure plus proche de son travail et qui conviendra à ses nouveaux besoins.

400 000 $ (valeur marchande de la propriété) — 356 000 $ (solde de l’hypothèque actuel)= 44 000 $ (valeur nette)

Valeur nette individuelle : 44 000 $/2 = 22 000 $

Martine devra remettre 22 000 $ à Martin pour racheter ses parts de la propriété. De plus, elle devra prendre une nouvelle hypothèque de 378 000 $ (356 000 $ +  22 000 $) en plus de la prime de l’assureur pour être en mesure de conclure cette entente.  

Comme le financement hypothécaire avait été accordé en tenant compte des revenus des deux ex-conjoints, de leurs cotes de crédit respectives, ainsi que de leurs deux bilans personnels, Martine devra se qualifier seule à la hauteur du nouveau financement. N’oublions pas qu’avec les nouvelles règles hypothécaires établies par le gouvernement fédéral, elle devra se qualifier avec le taux 5 ans de la Banque du Canada, ainsi qu’avec un amortissement de 25 ans… ce qui pourrait rendre le projet non viable. Malheureusement, une baisse de qualité de Cie accompagne généralement une séparation. Il faudra désormais assumer seul des dépenses. Je recommande de consulter un courtier hypothécaire avant de se lancer dans le rachat des parts de son ex-conjoint, il pourra vous expliquer la procédure, ainsi que vous aider à obtenir les documents légaux qui devront être fournis lors de la transaction. Il saura également vous conseiller et s’assurer que vous êtes financièrement apte à assumer seul les frais de la propriété.

Qu’en est-il des droits de mutation instaurée par le ministre Jean Bienvenue à la fin des années 70 lors d’une situation de rachat de parts?  

De prime abord, il y a une exonération lorsqu’il y a un transfert entre conjoints, mais lorsqu’on parle de séparation, ce privilège tombe à l’eau. Prenez note que les règles diffèrent pour les couples mariés et les conjoints de fait. Dans le premier cas, si les conjoints décident d’effectuer le transfert de la propriété après le divorce (un délai de grâce de 30 jours est accordé), le droit de mutation va devoir être payé à nouveau. Adieu, l’économie de cette fameuse taxe ; des milliers de dollars seront exigés par la ville ! Il est donc préférable de faire le transfert avant de conclure le divorce, bien que démêler tout l’aspect financier quand on doit gérer des émotions en montagne russe, ça peut s’avérer être plus compliqué qu’on le pense ! De l’autre côté, pour des ex-conjoints de faits, afin d’éviter de payer la taxe de bienvenue en double, il faut conclure la transaction dans les 90 jours suivant le changement de statut de conjoint de fait à célibataire. Le notaire connaît bien la loi sur les mutations immobilières, alors n’hésitez pas à le consulter pour vous assurer que votre transaction est éligible à l’exonération de la taxe de bienvenue. Comme le dit le proverbe : « Mieux vaut prévenir que guérir » ! Il est préférable de partir une semaine dans le sud se reposer que de renflouer les coffres de l’état… pensez-y !

La vente de la maison

Une autre alternative lors d’une séparation est de vendre la propriété et de partager les profits entre les deux parties. Dans certains cas, ça devient la solution à envisager. De cette façon, le notaire remettra un chèque à chacun des ex-conjoints qui pourront servir de mise de fonds pour deux nouveaux achats futurs. Ainsi, les ex-conjoints peuvent recommencer à zéro. Si cette option demeure la meilleure avenue pour vous, l’Équipe Tardif est là pour s’assurer de vendre votre propriété au meilleur prix possible et de vous aider à trouver la prochaine qui correspondra à vos nouveaux besoins…
 

L’assumation de l’hypothèque dans son entier par un des conjoints.

Il est rare de voir des ex-conjoints se faire des cadeaux, cependant dans les règlements de séparation ou de divorce, les “exs” auraient avantage à explorer la possibilité de permettre à un des conjoints de garder la propriété sans échange de capital. Ce type de transaction se fera habituellement lorsque la valeur nette de la propriété est faible ou négative. Il pourrait alors être avantageux pour les deux parties d’éviter les frais que comporte une vente à perte et de voir un des deux assumer l’entièreté de l’hypothèque. Il n’y a habituellement pas de pénalité bancaire, les frais d’assumation sont peu coûteux, et comme il n’y a qu’un acte de vente, les frais de notaire sont moindres. Cependant, prenez note que les banques refusent ce type de transfert si la situation économique de l’assumeur n’est pas très solide.

Peu importe votre choix, je vous recommande fortement de consulter des spécialistes dans le domaine afin de vous guider et d’éviter à débourser des sommes inutilement dans le futur. Une séparation c’est toujours difficile sur le moral, alors il n’y a aucune raison d’empirer la situation avec des dépenses supplémentaires.