L'évolution du métier de courtier immobilier au Canada : était-ce plus payant il y a 20 ans ?
24/06/2025
L'évolution du métier de courtier immobilier au Canada : était-ce plus payant il y a 20 ans ?
Le métier de courtier immobilier a beaucoup évolué au cours des deux dernières décennies. Avec la montée des prix des maisons, l'inflation et la réduction des commissions, une question se pose : était-il plus payant d'être courtier immobilier il y a 20 ans qu'aujourd'hui ? Pour répondre à cette question, analysons les chiffres et les tendances qui ont marqué l'industrie.
Le prix des maisons : une explosion en 20 ans
En 2004, le prix moyen d'une maison au Canada était d'environ 224 729 $. Aujourd'hui, ce prix a bondi à environ 720 500 $. Cette augmentation de plus de 220 % est due à plusieurs facteurs, notamment la demande accrue, la baisse des taux d'intérêt pendant les années 2010, et une offre limitée dans certains marchés.
La commission des courtiers : de 5 % à 4 % en moyenne
Il y a 20 ans, la rétribution moyenne des courtiers était d'environ 5 % du prix de vente. Aujourd'hui, elle est plutôt autour de 4 %, ce qui signifie que même si les prix ont augmenté, les commissions, en proportion, ont diminué.
Comparaison des revenus par transaction
- 2004 : 5 % sur une maison de 224 729 $ = 11 236 $
- 2024 : 4 % sur une maison de 720 500 $ = 28 820 $
Sur papier, un courtier immobilier aujourd'hui fait une commission bien plus élevée qu'en 2004. Cependant, ce chiffre ne tient pas compte de l'inflation et des coûts opérationnels croissants.
L'impact de l'inflation et de l'augmentation des dépenses
L'inflation cumulée entre 2004 et 2024 est d'environ 38 %, ce qui signifie que 11 236 $ en 2004 équivaut à environ 15 500 $ aujourd'hui en termes de pouvoir d'achat.
De plus, les coûts d'exploitation d'un courtier ont explosé :
- Publicité et marketing (publicités en ligne, shooting photo/vidéo, réseaux sociaux)
- Frais de bureau et cotisations professionnelles
- Formation continue
- Coût de la vie général (essence, technologie, etc.)
Ainsi, bien que les commissions soient plus élevées en chiffres absolus, les marges nettes ne sont pas nécessairement meilleures qu'il y a 20 ans.
Le nombre de transactions par courtier : plus difficile aujourd'hui ?
Il y a 20 ans, un courtier immobilier pouvait vendait 30 maisons par an. Aujourd'hui, en raison de la compétition accrue et des changements technologiques, le nombre moyen de transactions par courtier a chuté à 14 an moyenne au Canadamem de. De plus, avec la montée des plateformes de vente en ligne, certains acheteurs et vendeurs choisissent de faire affaire sans intermédiaire, ce qui complique encore plus l'acquisition de clients.
Le nombre de courtiers immobiliers au Canada : plus nombreux aujourd'hui
En 2004, il y avait probablement moins de courtiers immobiliers qu'aujourd'hui. En 2022, le nombre total de courtiers immobiliers au Canada était estimé à 140 000. L'accessibilité du métier et la popularité de l'immobilier ont fait exploser le nombre de professionnels sur le marché, augmentant ainsi la compétition et rendant plus difficile la conclusion de transactions.
Alors, était-ce mieux avant ?
Tout dépend de la perspective.
Les points positifs d'aujourd'hui :
- Commissions plus élevées en chiffres absolus
- Plus d'outils technologiques pour aider à la prospection et à la gestion des clients
- Un marché plus structuré et professionnel
Les défis d'aujourd'hui :
- Plus de compétition (davantage de courtiers)
- Réduction du nombre de transactions par courtier
- Augmentation des coûts et des dépenses
Conclusion : un métier qui demande plus de stratégie qu'avant
Bien que les chiffres absolus montrent une augmentation des commissions, le pouvoir d'achat et la rentabilité nette des courtiers ne sont pas forcément meilleurs qu'en 2004. Aujourd'hui, réussir en tant que courtier immobilier exige davantage de stratégie, de différenciation et d'efforts marketing. Ceux qui s'adaptent aux nouvelles réalités du marché et qui utilisent les technologies modernes ont une longueur d'avance sur leurs concurrents.
Alors, était-ce mieux avant ? Pour certains, oui. Pour d'autres, non. Mais une chose est certaine : le courtier immobilier d'aujourd'hui doit être plus qu'un simple intermédiaire, il doit être un stratège du marché.
