Est-ce possible d’acheter un immeuble avec 0 $ de mise de fonds ?

Introduction

Est-ce encore possible d’acheter un immeuble avec 0 $ de mise de fonds ? La réponse est oui, en partie grâce à la balance de vente.  L'Équipe Tardif, courtiers immobiliers vous aide à démystifier le tout. 

Qu'est-ce que la Balance de Vente ?

Peut-être avez-vous entendu parler de la balance de vente sous d’autres noms : balance de prix de vente ou solde de prix de vente. "En anglais, on parle de vendor take back, balance of sale ou seller take bac"-David Tardif

La balance de vente représente le solde entre le prix demandé par le vendeur et la liquidité dont l’acheteur dispose pour acheter le bâtiment. Ce montant peut être crédité par le vendeur, fournissant ainsi une partie de la mise de fonds nécessaire.

Autrement dit, le vendeur prête de l’argent à l’acheteur pour financer la mise de fonds. C’est une technique que j’utilise fréquemment pour vendre mes propres immeubles.

Cependant, la balance de vente n’est viable que si l’équité sur la propriété est suffisante. Normalement, on ne finance pas plus de 20 % du prix de vente avec une balance de vente. Bien que le financement jusqu’à 100 % soit possible, c’est très rare.

Le Financement Bancaire et la Balance de Prix de Vente

La balance de vente semble-t-elle être une solution miracle ? Pensez-vous qu’elle pourrait vous permettre de réaliser de nombreuses bonnes affaires ? Parfois mal expliqué par les courtiers immobiliers,  Il est vrai que c’est une solution créative en matière de financement immobilier.

Mais attention ! La plupart des banques ne partagent pas cet enthousiasme. Certaines accepteront d’accorder un prêt en deuxième rang, mais ce n’est pas toujours le cas.

De plus, les banques exigent généralement que vous versiez une part de la mise de fonds de vos propres poches. Si 100 % de la mise de fonds est financée par une balance de vente, la banque considérera que vous n’êtes pas sérieux puisque vous ne prenez aucun risque.

Rembourser une Balance de Vente

Il existe plusieurs méthodes pour rembourser la balance de prix de vente. Voici les trois plus populaires :

1. Capital et Intérêts

Ce principe est similaire à celui d’un prêt hypothécaire bancaire, où chaque versement rembourse une part de capital et une part d’intérêt.

2. Intérêts Seulement

Avec cette méthode, l’emprunteur rembourse uniquement les intérêts pendant la durée du terme de la balance de vente. Les paiements sont plus petits, mais le vendeur accumule plus d’intérêts au final.

3. Prêt Ballon

Ici, aucun remboursement d’intérêt ni de capital n’est effectué pendant toute la durée du terme. Tout est remboursé à la fin, ce qui permet à l’acheteur de disposer de plus de liquidité à l’achat, mais il paiera plus d’intérêts à la fin.

Pourquoi le Vendeur Opterait-il pour une Balance de Vente ?

Plusieurs situations peuvent pousser un vendeur à considérer une balance de vente. Par exemple, un vendeur souhaitant vendre rapidement pour prendre sa retraite pourrait trouver cette option attractive.

En gros, la balance de vente permet de vendre plus rapidement un immeuble. De plus, elle permet de reporter jusqu’à 5 ans une partie du gain en capital, retardant ainsi l’imposition sur ce gain.  "Avant de s'aventurer vers une telle démarche, rencontrer un courtier immobilier et demander une évaluation gratuite serait tout avisé"-Maxime Tardif

Enfin, les revenus d’intérêt générés par la balance de vente sont souvent plus élevés que ceux des investissements traditionnels (CPG, obligations, fonds communs, etc.).

Avantages pour l’Acheteur

Si elle est bien structurée, la balance de vente peut être bénéfique pour les deux parties. Pour l’acheteur, elle offre les avantages suivants :

• Réduction de la mise de fonds initiale
• Rendement supérieur pour sa mise de fonds
• Flexibilité dans le remboursement du prêt
• Taux d’intérêt inférieur à celui des prêteurs privés

Les Défis de la Balance de Vente

Plutôt que de parler de désavantages, voyons cela comme des défis :

• Le vendeur a besoin de tout son argent immédiatement
• Situation d’offres multiples
• Choix de la mauvaise banque en premier rang
• Balance de vente trop risquée

Pour conclure, la meilleure façon de savoir si une balance de vente peut vous aider est d’en parler à l’acheteur ou au vendeur. Demandez ! Le pire qui puisse arriver est un refus.

Si le vendeur n’a jamais entendu parler de la balance de vente, vous ou votre courtier immobilier devez être prêts à expliquer son fonctionnement et à démontrer votre capacité à rembourser la dette.

Ressources

Pour aller plus loin, consultez ces ressources :

• Gouvernement du Canada - Évaluer un bien immobilier
• Banque du Canada - Prêts hypothécaires
  
  

En utilisant ces informations, vous pourrez maximiser vos opportunités d'investissement immobilier.