Inspection en bâtiment : le guide essentiel pour une transaction immobilière saine

Quand on achète une propriété, il y a un moment clé qui peut faire toute la différence entre une transaction qui se déroule bien… ou une transaction qui avorte : l’inspection en bâtiment.

Trop souvent perçue comme une simple formalité ou comme un outil de négociation, l’inspection est en réalité bien plus que ça. C’est un mode d’emploi de la propriété pour les 1, 3, 5, 10 prochaines années. Et c’est aussi un moment où le rôle du courtier immobilier devient crucial.

Dans cet article, on décortique :

• à quoi sert vraiment une inspection en bâtiment;
• le rôle légal du courtier;
• la fameuse déclaration du vendeur;
• quand faire une inspection prévente;
• quoi faire avec une propriété neuve ou vendue sans garantie légale;
• et comment gérer la suite après l’inspection (annulation, renégociation, etc.).

L’inspection en bâtiment : plus qu’un outil de négociation

En théorie, l’inspection n’est pas faite pour négocier le prix.

Son rôle principal, c’est d’offrir à l’acheteur :

• un portrait global de la propriété;
• un plan de match sur l’entretien et les travaux à prévoir;
• un outil pour mieux comprendre l’immeuble qu’il s’apprête à acheter.

La négociation n’entre en jeu que lorsque l’inspection révèle des éléments importants qui n’étaient pas connus au moment de l’offre :

• problèmes majeurs;
• éléments qui affectent la valeur de la propriété;
• informations qui, si elles avaient été connues avant, auraient changé le prix offert.

L’objectif :

• éviter les mauvaises surprises,
• sécuriser la transaction,
• protéger à la fois l’acheteur, le vendeur et la relation entre les deux.

Le rôle légal du courtier immobilier pendant l’inspection

Le courtier n’est pas un simple « spectateur » de l’inspection. Il a des obligations légales et professionnelles précises.

Selon les règles de l’OACIQ (OSDQ dans le script), le courtier doit notamment :

• recommander une inspection complète du bâtiment;
• s’assurer que l’inspecteur :
  • détient une assurance responsabilité professionnelle;
  • utilise une convention de services reconnue;
  • suit des normes de pratique reconnues (AIBQ, ATIB, BNQ, etc.);
• proposer plus d’un inspecteur (une liste, pas un seul nom);
• être présent à l’inspection pour accompagner, écouter et conseiller l’acheteur après coup.

Important : le courtier ne peut pas payer l’inspection pour éviter les conflits d’intérêts. Il peut, par exemple, rembourser l’acheteur après coup comme cadeau, mais l’acheteur doit être celui qui paie l’inspecteur directement.

La déclaration du vendeur : un document vital (et non une formalité)

Avant même d’arriver au stade de l’inspection, il y a une étape qui conditionne tout le reste : la déclaration du vendeur.

Ce document est :

• obligatoire;
• essentiel pour informer l’acheteur sur l’état de la propriété;
• un outil de protection pour tout le monde : vendeur, acheteur et courtier.

Quand on remplit une déclaration du vendeur de façon complète et honnête :

• on force le vendeur à revenir en arrière sur 10, 20, 30 ans de souvenirs;
• on remet en lumière des événements parfois oubliés (dégâts d’eau, travaux, réparations, sinistres, etc.);
• on réduit les risques de :
  • découverte tardive d’un problème;
  • renégociation agressive;
  • annulation de la transaction;
  • poursuites pour vices cachés.

À retenir

« Ce n’est pas grave » est souvent la pire phrase à dire en remplissant une déclaration du vendeur. Mieux vaut tout déclarer, même ce qui semble minime.

Et si le vendeur refuse de remplir une déclaration du vendeur ?

Le courtier ne peut tout simplement pas prendre le mandat. Point final.

Inspection prévente : une bonne idée ou pas ?

Doit-on faire inspecter sa maison avant de la mettre en vente ?

La réponse : ça dépend du contexte.

Quand ce n’est pas toujours nécessaire

Si :

• la propriété est en très bon état;
• le propriétaire a une bonne connaissance de l’immeuble;
• il n’y a pas de signes de problématiques majeures,

ce n’est pas toujours indispensable, puisque l’acheteur fera de toute façon sa propre inspection.

Quand l’inspection prévente devient très utile (voire stratégique)

Elle peut devenir un excellent outil dans des situations comme :

• une succession avec plusieurs héritiers qui ne s’entendent pas sur le prix;
• une maison qui a besoin d’amour et dont on veut avoir un portrait clair avant de fixer le prix;
• un contexte où on veut être transparent dès le départ sur l’ampleur des travaux à prévoir.

Dans ces cas-là, l’inspection prévente permet :

• de remettre les pendules à l’heure auprès des vendeurs;
• d’ajuster le prix de mise en marché en fonction de la réalité;
• d’éviter des conflits futurs avec des acheteurs déçus.

Même en présence d’un rapport de prévente, le courtier doit quand même recommander à l’acheteur de faire sa propre inspection indépendante.

Propriétés neuves : inspection optionnelle ou obligatoire ?

Propriété neuve = aucun problème ?

Faux.

Même avec un plan de garantie, une maison neuve peut :

• présenter des malfaçons;
• avoir des travaux inachevés;
• comporter des problématiques de construction.

Une inspection pré-réception est donc fortement recommandée, idéalement avec :

• un inspecteur indépendant;
• un rapport écrit permettant de documenter les défauts.

Cela permet :

• d’adresser les problèmes avec l’entrepreneur;
• de faire corriger les travaux avant ou peu après la prise de possession;
• d’avoir une preuve claire en cas de litige.

Achat sans garantie légale : terrain glissant

Les ventes sans garantie légale (aux risques et périls de l’acheteur) sont de plus en plus fréquentes. Mais ça ne veut pas dire que c’est toujours une bonne idée.

Quand ça peut être acceptable

Exemple classique :

• Le propriétaire a lui-même acheté sans garantie légale il y a 10 ans;
• Il revend aujourd’hui sans garantie légale à son tour.

Dans ce cas, la logique est cohérente. Le courtier peut être plus à l’aise avec ce type de transaction, à condition que l’acheteur comprenne bien ce que ça implique.

Quand ça soulève des drapeaux rouges

Si :

• un propriétaire a acheté avec garantie légale;
• et revend quelques années plus tard sans garantie légale,

on doit se poser des questions. Pourquoi ce changement ? Qu’est-ce qui motive la décision ?

Le rôle du courtier :

• questionner;
• analyser l’historique de la propriété;
• s’assurer que l’acheteur comprend les recours limités en cas de problème.

Même sans garantie légale, il reste une limite importante :

Si le vendeur cache volontairement un problème (dol), il peut être poursuivi.

Exemple : cacher une fissure derrière un gypse juste avant la vente. Même vendu sans garantie, ce geste peut être lourd de conséquences juridiques.

L’inspection comme condition à la promesse d’achat

Dans une promesse d’achat, l’inspection est généralement une condition importante.

Quelques éléments clés :

• L’acheteur doit :
  • choisir un inspecteur conforme et qualifié;
  • respecter les normes reconnues;
  • respecter les délais inscrits à la promesse.
• Le délai pour faire l’inspection commence :
  • le lendemain de l’acceptation;
  • de minuit à minuit;
  • jours fériés inclus.
• Le courtier de l’acheteur doit :
  • aider à choisir un bon inspecteur;
  • être présent à l’inspection;
  • conseiller l’acheteur à la réception du rapport.
• Le courtier du vendeur, lui, doit :
  • être plus en retrait pendant l’inspection;
  • éviter d’influencer ou de minimiser ce que l’inspecteur observe.

Après l’inspection : et maintenant, on fait quoi ?

Une fois le rapport reçu, plusieurs scénarios sont possibles.

1. Tout est correct (ou dans le « normal » pour l’âge de la maison)

Parfait.

On :

• lit le rapport;
• répond aux questions de l’acheteur;
• signe l’Annexe S pour lever la condition d’inspection et confirmer que l’acheteur est satisfait.

2. L’acheteur veut annuler

Peut-on annuler pour n’importe quoi ?

Non.

Les tribunaux sont clairs :

• Un défaut mineur n’est pas une raison valable pour sortir d’une transaction.

Exemples de défauts généralement considérés comme non significatifs :

• rambardes à ajouter;
• détecteurs de fumée manquants;
• pente de terrain imparfaite;
• besoin de nettoyage ou désinfection;
• petits défauts esthétiques ou de nivellement de balcon.

Exemples de problèmes significatifs :

• infiltration d’eau;
• humidité dans les murs;
• ocre ferreux;
• problèmes structurels.

C’est là que la jurisprudence met en garde :

Annuler pour des « détails » est une avenue risquée.

3. L’acheteur veut renégocier

La renégociation doit toujours se faire :

• de bonne foi;
• en lien direct avec des problèmes révélés par l’inspection;
• avec une demande claire, appuyée par le rapport.

Habituellement, on va :

• envoyer au vendeur les extraits pertinents du rapport;
• expliquer la nature des travaux à prévoir;
• proposer une baisse de prix ou un ajustement.

Côté vendeur, plusieurs options :

• accepter une réduction de prix;
• accepter de faire certains travaux;
• prolonger les délais pour faire des expertises supplémentaires;
• refuser la demande.

Dans le meilleur des cas, une entente est trouvée et officialisée dans un formulaire de modification, transmis ensuite au prêteur hypothécaire pour ajuster le financement.

Conseil pratique

Il est souvent plus simple de privilégier une réduction de prix plutôt que des travaux assumés par le vendeur.

Pourquoi ? Parce que :

• les travaux peuvent être mal faits;
• les attentes peuvent diverger;
• ça crée des responsabilités supplémentaires pour le vendeur.

En conclusion : une inspection bien gérée, c’est la base d’une transaction saine

L’inspection en bâtiment n’est pas un irritant à « tolérer » dans une transaction. C’est un des meilleurs outils pour :

• protéger l’acheteur;
• protéger le vendeur;
• sécuriser la transaction.

Le rôle d’un courtier professionnel, c’est de :

• bien préparer la mise en marché (déclaration du vendeur solide, transparence);
• recommander une inspection complète et encadrée;
• accompagner ses clients dans la compréhension du rapport et des décisions à prendre.

Si tu envisages d’acheter ou vendre une propriété et que l’étape de l’inspection te stresse un peu, tu n’es pas seul. Avec le bon encadrement, les bonnes pratiques et les bons réflexes, cette étape devient un allié plutôt qu’un frein.

Tu as des questions sur l’inspection, la garantie légale ou une situation précise ?

N’hésite pas à contacter notre équipe, ça va nous faire plaisir de t’aider à y voir clair avant de signer.