Inclusions et exclusions en immobilier : comment t'y retrouver

25/11/2025

Par David Tardif, courtier immobilier depuis plus de 20 ans.

Aujourd’hui, on règle un sujet qui crée plus de conflits que bien des inspections : les inclusions et les exclusions.

C’est simple en théorie, mais quand c’est mal encadré, ça peut finir en mise en demeure… et parfois ça coûte cher.

Je sais de quoi je parle.

 
Une histoire vraie qui m’a coûté 10 000 $

Il y a plusieurs années, je mets en vente une maison ancestrale. Pas rénovée, rien de glamour.

On reçoit une offre et je ne mets rien dans les inclusions ou les exclusions.

Erreur classique.

Les vendeurs ne voulaient rien garder, les acheteurs ne demandaient rien… alors j’ai laissé ça simple.

Puis les vendeurs veulent faire une vente de garage. Je dis oui.

Sauf qu’ils ont vendu absolument tout ce qu’il y avait dans la maison, y compris ce qui était attaché : luminaires, poignées, carillons, et même un chandelier en cristal.

Les acheteurs ont vu les articles en vente sur Marketplace. Ils ont envoyé une mise en demeure pour récupérer la valeur.

Résultat : j’ai assumé et payé 10 000 $.

Crois-moi, après ça, j’ai commencé à être très clair dans mes inclusions.

 
Qu’est-ce qui est inclus dans une vente de maison?

Le principe légal
Selon l’article 900 du Code civil du Québec, tout ce qui est immeuble par nature ou par incorporation fait partie de la vente.

En mots simples : ce qui est fixé, vissé, attaché ou intégré doit rester, sauf si c’est clairement exclu.

Exemples typiques

Luminaires permanents
Thermostats
Tringles fixées
Supports muraux vissés
Échangeur d’air, modules intégrés
Aspirateur central et conduits
Tu ne peux pas dévisser la lumière du salon et l’emporter. Point.

 
Où ça se trouve dans la promesse d’achat?
Section 11.5 – Inclusions

Section 11.6 – Exclusions

La fiche Centris montre les intentions du vendeur, mais ce n’est pas elle qui fait foi.

La promesse d’achat domine toujours.

Tu peux ajouter, enlever ou ajuster tant que c’est écrit.

 
Les biens loués ou achetés à tempérament

Pense aux thermopompes, chauffe-eau, bornes de recharge, systèmes d’alarme.

On trouve ça dans :

Section 11.7 – Biens loués

Section 11.8 – Biens achetés à tempérament

Le vendeur a l’obligation d’informer l’acheteur de tout contrat, selon l’article 1716 C.c.Q.

Si c’est inscrit en 11.7 ou 11.8, l’acheteur reprend les paiements.

Et si ce n’est pas déclaré, c’est une faute.

 
Ma règle d’or pour expliquer ça à mes clients

Imagine que tu prends la maison, que tu la retournes à l’envers et que tu la secoues.

Tout ce qui tombe part avec le vendeur.

Tout ce qui reste appartient à l’acheteur.

Simple, clair, efficace.

 
Les vendeurs qui laissent des encombrants

C’est l’un des litiges les plus fréquents.

La loi dit que le vendeur doit livrer l’immeuble dans l’état convenu et libre de biens non inclus, selon l’article 1716 du Code civil du Québec.

La jurisprudence est claire

S’il laisse des meubles ou déchets sans entente écrite, il est en faute.
L’acheteur peut réclamer les frais de disposition, ménage ou une réduction de prix.
Décisions fréquentes de la Cour du Québec

Remboursement pour meubles laissés dans le garage
Compensation pour luminaires retirés et remplacés par des modèles de moindre valeur
Remboursement pour supports muraux fixés qui ont été enlevés
Bref, si ce n’est pas écrit, ce n’est pas inclus.

 
Ce que dit l’OACIQ

Le Guide de la promesse d’achat est très clair :

Le courtier doit s’assurer que le vendeur et l’acheteur ont la même compréhension de ce qui reste et de ce qui part, et tout doit être indiqué à la promesse d’achat.

C’est une obligation professionnelle.

 
Comment éviter les conflits selon moi

Après 20 ans de terrain, voici ce que je recommande systématiquement :

Toujours refaire soi-même la liste d’inclusions.
Spécifier la marque, le modèle et l’état quand c’est pertinent.
Éviter les formulations vagues.
Valider verbalement chaque élément avec le vendeur.
Faire un tour complet de la maison avant de rédiger.
Et surtout : si tu hésites, tu l’écris.
Je préfère être trop précis que payer 10 000 $ encore une fois.

 
Conclusion

Les inclusions et exclusions, c’est une base en immobilier, mais c’est aussi une des plus grandes sources de conflits quand ce n’est pas clair.

Légalement, c’est simple :

Ce qui est fixé reste.

Ce qui n’est pas fixé part.

Ce qui est loué doit être dévoilé.

Ce qui est laissé sans autorisation est une faute.

En tant que courtier immobilier, notre job c’est d’éviter les zones grises et de protéger nos clients.

Et ça commence par une seule chose : écrire clairement ce qui est inclus et exclu.

Si tu veux que je couvre d’autres sujets complexes dans un prochain article, fais-moi signe.