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POURQUOI ACHETER UN PLEX?

Par : Stéphanie Simpson, Courtier Hypothécaire

Saisissez l’opportunité que vous offre l’achat d’un multilogement.

Le marché immobilier fournit de belles occasions d’investir dans l’achat d’un immeuble à revenus de 5 logements et plus, il suffit d’être prêt afin de saisir les opportunités qui vont se présenter.  Contrairement à ce qu’on peut penser, pas besoin d’être un as de l’immobilier pour faire une offre d’achat, il suffit de bien comprendre les rouages de base et d’être accompagné d’experts dans le domaine.  Devenir propriétaire d’un plex, c’est comme gérer une petite entreprise, un bon réseau de professionnels fera de vous un investisseur à succès et vous aidera à découvrir ce qui rend un immeuble « une bonne affaire ».  Les meilleurs investisseurs comprennent l’importance d’être bien entouré  lorsqu’on parle d’immobilier. 

S’entourer de la bonne équipe.

Si vous pensez que devenir propriétaire se résume à collecter des loyers chaque mois tout en faisant cavalier seul, désolé de vous apprendre que ça ne fonctionne pas tout à fait comme ça!  L’objectif, c’est d’amener votre achat à son plein potentiel, et ce le plus rapidement possible.  Vous aurez sans doute besoin comme allié d’un contracteur, d’un notaire, d’un inspecteur, d’un courtier hypothécaire et d’un courtier immobilier. Qu’il s’agisse d’une restructuration complète de la gestion administrative, de rénover certains logements, de changer le système de chauffage ou d’investir dans les espaces communes, tous les moyens sont bons pour arriver à augmenter vos revenus.  Il suffit d’établir un plan d’action et de le suivre, comme l’on ferait pour la gestion d’une entreprise.

Diversifier votre portefeuille d’investissements.

Les propriétaires de plex font l’acquisition de ce type de propriétés parce qu’ils veulent diversifier leurs actifs. De plus, il s’agit d’une belle façon d’acquérir sa liberté financière. Qui ne rêve pas de vivre du rendement des propriétés qu’ils possèdent… ? Avant d’en arriver là, il faut être patient, voire même très patient ! À moins que vous soyez en mesure de payer votre immeuble « cash », il faut voir le potentiel à long terme et établir une stratégie qui permettra à votre plex d’être « vraiment » rentable. Vos locataires vous aideront à rembourser votre hypothèque, d’où l’importance d’une bonne gestion.

Qui ne rêve pas de vivre du rendement des propriétés qu’ils possèdent… ?

L’investissement immobilier, plus simple que vous ne le croyez.

En gros, des loyers reflétant le marché actuel, ainsi que des dépenses maintenues au minimum augmenteront la valeur économique de votre immeuble. Une règle économique très simple a toujours à garder en tête : plus de revenus, moins de dépenses, signifient plus de profits. Je ne vous apprends rien ici ! Il faut prendre en considération que les institutions financières, ainsi que la SCHL établiront le financement possible sur le moindre du prix payé ou de la valeur économique.

Assurez-vous de payer votre immeuble à sa juste valeur et de faire vos calculs de rentabilité, si vous ne voulez pas avoir des surprises lorsque viendra le temps de passer au financement ou à la revente. Votre rendement annuel sur votre investissement sera déterminé par votre profit divisé par votre mise de fonds. Par exemple, si vous faites l’acquisition d’un 6 logements avec des revenus annuels nets de 30 000 $ et que votre investissement initial était de 120 000 $, cela donne un rendement de 25 %. On s’entend que c’est pas mal plus rentable que d’acheter des certificats de placement garanti avec un rendement de 2 % par année. Prendre note que le rendement fluctuera en fonction de la mise de fonds initiale, ainsi que les revenus générés par immeuble. C’est assez simple, non… ?

Comprendre les ratios économiques.

La valeur économique est un indice conservateur de la valeur marchande d’un plex calculée en fonction des revenus qu’il rapporte.  Bien que les ratios exigés (MRB, MRN, taux de capitalisation, etc.) soient susceptibles de varier d’une institution financière à une autre, ils reflètent un contexte de marché en équilibre. 

Les ratios sont normalisés en fonction du marché, ce qui laisse peu de place aux exceptions.  Si le pourcentage utilisé pour les mauvaises créances est de 5 % pour un secteur, le même sera utilisé pour tous les autres immeubles avoisinants.  Même chose pour le taux de capitalisation (cap rate).  Inversement, il vous donnera la valeur d’un plex.  Si le «cap rate» est de 5,50 % dans le secteur d’Hochelaga-Maisonneuve, vous pouvez prendre le revenu net d’un immeuble et le diviser par ce taux.  Par exemple, si les revenus sont de 28 000$/0.0550, cela donne une valeur de 509 090.91$.  Plus le taux de capitalisation est faible, meilleure est la rentabilité.  Une bonne analyse est la clé du succès!

Profiter de l’effet levier.

La beauté de la chose est que dans quelques années, vous pourrez potentiellement prendre l’équité de votre plex pour en acheter un autre, ce qu’on appelle l’effet de levier.  S’endetter pour s’enrichir !  Il s’agit de la meilleure façon de faire croître son parc immobilier.  Si vous rêvez de détenir plusieurs immeubles, sachez que c’est plus que réalisable.  

N’achetez pas un plex parce que c’est un coup de cœur, parce que croyez-moi que la lune de miel risque d’être courte et difficile.  Soyez à l’affût de ce qui se passe dans le quartier convoité, entourez-vous de professionnels, faites vos calculs et tout ira bien!