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ACHETER UNE MAISON GRÂCE AU PRÊT RAP.

Par: Stéphanie Simpson, Ultra-Marathonienne et Courtier Hypothécaire.

 

LE PRÊT-RAP COMME MISE DE FONDS

Le RAP (Régime d’Accession à la Propriété) permet aux premiers acheteurs de retirer des REER pour faire l’acquisition d’une propriété. Les règles de base sont relativement simples :

1)      Ne pas avoir été propriétaire au cours des 5 dernières années;

2)      Retirer au maximum 25 000$ de vos REER (50 000$ pour un couple);

3)      Remettre la somme retirée en 15 ans maximum;

4)      La contribution doit rester dans le compte REER au moins 90 jours;

5)      Vous pouvez retirer les REER jusqu’à 30 jours après avoir été déclaré «propriétaire»;

Voici un exemple :

Votre offre d’achat sur le condo que vous convoitiez depuis plusieurs semaines dans Hochelaga a finalement été acceptée à 285 000$.  Votre courtier hypothécaire vous informe que la mise de fonds minimal est de 5%, soit 14 250$.  Vous avez 5000$ dans un compte CELI (compte d’épargne libre d’impôt), ainsi que 18 000$ dans un compte REER.  Vous décidez de retirer vos REER au complet, afin d’avoir assez de liquidités pour la mise de fonds, les frais de notaire, la taxe de 9% sur la prime de l’assureur, ainsi que les droits de mutation (la taxe de Bienvenue).  Prendre note que les fonds retirés ne doivent pas obligatoirement être utilisés comme mise de fonds.  Il est possible de les utiliser pour des frais connexes reliés à l’achat de votre propriété.  En 2020 (après une année de congé), vous allez devoir commencer à rembourser le 18 000$ dans vos REER.

18 000$/15 années = 1200$ par année (minimum)

PRÊT-RAP

Il est possible que vous n’ayez pas été en mesure d’accumuler les fonds nécessaires dans votre REER, que vous désiriez augmenter votre mise de fonds ou que votre institution financière exige un apport financier plus important pour l’autorisation de votre prêt hypothécaire.  Dans ce cas, le prêt-RAP peut s’avérer être un outil très intéressant! 

Voici 3 façons d’utiliser la stratégie du prêt-RAP avec une contribution de 25 000$ :

1)     Investir 25 000$ dans votre REER vous permettra d’avoir un remboursement d’impôt d’environ 10 000$ (selon un taux d’imposition marginal de 40%).  Cette somme pourra s’ajouter à votre mise de fonds disponible pour votre achat.  Prendre note que dans ce scénario, vous aurez à rembourser le prêt de 25 000$.  De plus, il ne faut pas oublier que cet engagement s’ajoutera à la contribution que vous allez devoir remettre sur 15 ans.

Ex. :
Prêt-REER de 25 ans sur 5 ans à 5% = 471.78$ par mois
RAP à rembourser : 25 000$/15 ans = 138.89$ par mois
= 610.67$ par mois

N’oubliez pas d’ajouter ce 610.67$ à votre budget pour les premières années, à moins que vous soyez en mesure de rembourser votre prêt-REER avant l’échéance du terme.

2)     Vous pouvez également choisir d’utiliser le remboursement d’impôt de 10 000$ pour rembourser une partie de votre prêt-REER, mais vous aurez moins de liquidités disponibles que dans le premier exemple. De cette façon, vos remboursements seront les suivants :

Prêt-REER : 15 000$
RAP : 25 000$

3)     Une autre stratégie serait d’utiliser le remboursement d’impôt de 10 000$ comme mise de fonds et d’utiliser le RAP pour rembourser votre prêt-REER.  Dans cette variante, vous n’aurez pas de prêt à rembourser, mais seulement le RAP de 25 000$ échelonné sur 15 ans.

Bien que le prêt-REER demeure une alternative très avantageuse pour pallier un manque de mise de fonds, il est important d’en parler avec votre courtier hypothécaire ou votre conseiller financier afin de s’assurer qu’il s’agit de la meilleure option selon votre situation financière et vos besoins.  Votre expert sera en mesure d’analyser l’économie d’augmenter la mise de fonds pour éviter la prime de l’assureur ou de s’assurer que de tels remboursements supplémentaires pourront être soutenus avec votre mode de vie et votre budget.  Le prêt-RAP demeure un sujet très questionné par les premiers acheteurs, alors n’hésitez pas à nous contacter pour toutes vos questions.

Bien que le prêt-REER demeure une alternative très avantageuse pour pallier un manque de mise de fonds, il est important d’en parler avec votre courtier hypothécaire ou votre conseiller financier afin de s’assurer qu’il s’agit de la meilleure option…